تزامناً مع ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة الحالية

حماية للأفراد والبنوك من المخاطر الائتمانية.. “مختص”: يجب خفض قيمة التمويل العقاري

حذر مختص مالي وخبير اقتصادي، تزامناً مع ارتفاع أسعار العقارات خلال الفترة الحالية، من الاستمرار على الحد الأقصى من نسب قيمة التمويل العقاري، موضحاً أنه “يجب على البنك المركزي إعادة النظر في الدفعة الأولى المقدمة للمسكن ، والتي تفرضها البنوك على العملاء، وقد تصل إلى 5%، وذلك حماية للأفراد” مبيناً أنه وفقاً لأوضاع السوق فكلما تضخمت أسعار العقارات كان من الأفضل رفع هذه النسبة والعكس صحيح؛ للمحافظة على استقرار النظام المصرفي ولتقليل المخاطر.

وأشار إلى أن التمويل العقاري الذي يحصل عليه الفرد في السابق كان يصل إلى 70% كأقصى حد، أي أنه مطالب بدفع 30% كدفعة مقدمة، لافتاً بأنه تم رفع نسبة التمويل بشكل تدريجي إلى أن بلغت 95%، وهو ما قد يشكل خطراً ائتمانياً على البنوك والأفراد أيضاً في حال انخفاض أسعار السوق، ما لم يتم خفض مقدار الحد الأقصى للتمويل العقاري.

وتفصيلاً، قال أستاذ المالية والاستثمار بجامعة الملك سعود، والمهتم بالتمويل العقاري وبناء المؤشرات الدكتور سعيد بن ناصر القحطاني، ارتفعت أسعار العقارات، وذلك منذ بداية العام 2019، بينما بقيت نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري (Loan-to Value (LTV) Ratio) كما هي 95%، فيما يتم إلزام العميل بدفعة مقدمة قدرها 5%، موضحاً أن أنظمة ولوائح البنك المركزي مؤسسة النقد سابقاً تنص على تغير هذه النسبة في حالة تغيرت أسعار العقارات السكنية بنسبة أكبر من 5%.

وأضاف: في السابق كانت البنوك تطلب من العميل “المستفيد” دفعة مقدمة لا تقل عن 30%، واليوم هذه النسبة انخفضت على دفعات إلى أن استقرت عند 5% لأصحاب المسكن الأول (First-time home buyers) بمعنى أن المركزي رفع نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري من 70% إلى 95% خلال انخفاض أسعار العقارات في الفترة 2014 إلى 2018.

وبين: مع ارتفاع أسعار الأصول العقارية ترتفع المخاطر الاستثمارية من أي تصحيح مفاجئ في الأسعار، لافتاً بأن ارتفاع النسبة ساعدت البنوك والمؤسسات المالية على تجاوز المخاطر الائتمانية التي صاحبت انخفاض أسعار العقارات في الفترة 2014 إلى 2018.

وواصل: “فعندما يطلب العميل تمويل عقاري، فالبنك يستطيع تمويل هذا العميل حتى 100% بدون دفعة مقدمة، لكن البنك المركزي يلزم البنوك بنسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري (Loan-to-Value Ratio)؛ حتى يتحوط ضد المخاطر السوقية، وانخفاض الأسعار في حالة تعثر العميل”.

وتابع: “على سبيل المثال عندما تطلب البنوك نسبة 5% كدفعة مقدمة وتمويل العقار بنسبة 95%، فالبنك سوف يواجه صعوبة في تسديد تمويلات العملاء المتعثرين من متحصلات بيع هذه العقارات التي انخفضت بنسبة أكثر من 5%، بالتالي زيادة خسائر الأفراد والبنوك في حالة انخفاض الأسعار بنفس التصحيح الذي حصل في السابق”.

وأشار بأن البنك يضمن مبلغ التمويل الذي قدمه للعميل من خلال الخيار (الأقساط) التي يسددها العميل. أو الخيار الثاني أن يقوم البنك بـ(بيع العقار) في حالة تعثر العميل لاسترداد المبلغ المتبقي على العميل وإقفال التمويل العقاري.

وأردف: “هذه النسبة تضمن أهلية الأفراد للحصول على تمويل عقاري، وتقلل من المخاطر التي قد يتعرض لها الأفراد من هذه التمويلات العقارية الخاسرة Underwater Mortgages حتى لا يكون هناك أفراد عالقين في مساكن لا يستطيعون تحملها مالياً أو بيعها؛ لأن مبلغ السداد المبكر أعلى من قيمة بيع العقار”.

وختم قائلاً: “هذه النسبة يحددها البنك المركزي وفقاً لأوضاع السوق العقاري، فكلما تضخمت أسعار العقارات كان من الأفضل رفع هذه النسبة والعكس صحيح للمحافظة على استقرار النظام المصرفي ولتقليل المخاطر الائتمانية”.

وتستعرض “سبق” في هذا التقرير التعديلات التي طرأت على نسب التمويل خلال السنوات الماضية حيث كانت 70%، أي أن العميل ملزم بدفع 30% ثم تم رفع النسبة إلى 85%، أي العميل ملزم بدفع 15% كمقدم، قبل أن تصل إلى 95% العميل ملزم بدفع 5%”.